Zulässige Nettorendite als Vermieter 2026: Was das Bundesgericht änderte und der VMWG-Vorschlag jetzt bringt

Warum die Nettorendite plötzlich Chefsache ist

Fünfzehn Jahre lang hat sich für die meisten Privatvermieter niemand gross für die Rendite-Rechnung interessiert. Der Referenzzinssatz sank, die Mieten stiegen sanft mit, und wer nicht gerade anfing zu vermieten, hatte nichts zu befürchten. Das ist vorbei. Seit dem Bundesgerichtsurteil vom Oktober 2020 hat sich die zulässige Nettorendite in der Praxis mehr als verdoppelt — und der Bundesrat legt jetzt eine Verordnungsänderung nach, die dieses neue Regime für die kommenden zwanzig Jahre festschreibt.

Für Sie als Privatvermieter mit einer oder mehreren Liegenschaften in der Zentralschweiz heisst das zwei Dinge. Erstens: Sie können mit ruhigem Gewissen höhere Mieten rechtfertigen, wenn die Rendite-Rechnung sauber steht. Zweitens: Sie müssen jetzt verstehen, wie diese Rechnung funktioniert, weil der Mieterverband sie kennt und die Schlichtungsbehörden sie routiniert anwenden. Wer bei einer Anfechtung mit dem Bauchgefühl auftritt, verliert. Wer mit dem Rechenblatt kommt, gewinnt.

Kurz zur Einordnung: der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise publiziert. Er dient als Basis für Mietzinsanpassungen und für die Rendite-Rechnung. Seit September 2025 steht er bei 1,25 Prozent. Bei diesem Stand ist eine Nettorendite von bis zu 3,25 Prozent auf das investierte, teuerungsangepasste Kapital gesetzeskonform. Das ist der Rahmen — alles innerhalb davon ist verteidigbar, alles darüber wird eng.

Die Formel — was zur zulässigen Rendite überhaupt zählt

Die zulässige Nettorendite berechnet sich vereinfacht so: indexierte Anlagekosten × (Referenzzinssatz + Zuschlag). Was einfach klingt, hat vier Bausteine, die man sauber auseinanderhalten muss.

Bundesgerichts-Praxisänderung 2020 — was BGE 4A_554/2019 verändert hat

Am 26. Oktober 2020 hat das Bundesgericht mit dem Entscheid 4A_554/2019 seine bisherige Praxis in zwei Punkten geändert. Der Fall selbst: eine Viereinhalbzimmer-Wohnung im Kanton Waadt, Anfangsmietzins CHF 2'190 netto. Die Vorinstanz hatte den Zins auf CHF 900 gesenkt, gestützt auf eine Nettorendite-Berechnung nach alter Formel. Das Bundesgericht kippte diesen Entscheid und legte die Rechnung neu.

Das klingt technisch, hat aber massive Wirkung. Bei einer Liegenschaft, die 1985 für CHF 2 Millionen erworben wurde, sind die Anlagekosten heute bei rund CHF 3,1 Millionen nach LIK-Anpassung (Faktor ca. 1,55). Nach alter Praxis wären nur CHF 2,44 Millionen die Rechnungsbasis gewesen. Der Unterschied bei 3,25 Prozent Verzinsung: rund CHF 21'000 zulässiger Nettoertrag pro Jahr — nur durch die Teuerungsregel. Der Bundesgerichts-Entscheid war damit vor allem für Vermieter älterer Liegenschaften ein Befreiungsschlag.

Bundesrats-Vorschlag 2026 — der gestaffelte Zuschlag

Der Bundesgerichts-Entscheid hatte eine Lücke. Was gilt, wenn der Referenzzinssatz über 2 Prozent steigt? Das war 2020 theoretisch, ist 2026 noch immer nicht akut, aber jederzeit denkbar. Der Bundesrat hat deshalb im Februar 2026 eine Änderung der Mietrechtsverordnung (VMWG) in die Vernehmlassung geschickt. Die Frist endete am 5. Juni 2026, die Auswertung läuft.

Die Idee dahinter: bei tiefen Zinsen brauchen Vermieter einen relativ hohen Zuschlag, um Risiko und Bewirtschaftungsaufwand zu kompensieren. Bei hohen Zinsen deckt der Referenzzinssatz selbst bereits mehr davon ab — der Zuschlag darf dann sinken. Für die Zentralschweiz mit ihrem tiefen Zinsniveau ist die Regelung heute komfortabel. Sollte der Referenzzinssatz in den kommenden Jahren wieder auf 2,25 oder 2,5 Prozent steigen, wird es enger — dann kappt der Zuschlag stärker.

Zu erwähnen ist auch die Position des HEV Schweiz. Der Hauseigentümerverband hat zusätzlich verlangt, dass in der Verordnung explizit steht: "der gesamte Investitionsbetrag wird verzinst, unabhängig von der Finanzierungsquelle". Grund: die alte Praxis unterschied zwischen Eigen- und Fremdkapital, die neue Rechnung soll das gesamte investierte Kapital gleich behandeln. Ob der Bundesrat diesen Punkt aufnimmt, wird sich zeigen.

Rechenbeispiel — 8-Familien-Haus in Kriens, Baujahr 1985

Am konkreten Fall wird die Regel greifbar. Ich nehme eine Liegenschaft, die ich aus der Beratung kenne — Details anonymisiert.

Rechnung Schritt für Schritt, so wie sie eine Schlichtungsbehörde nachvollziehen würde:

Die aktuelle Sollmiete von CHF 168'000 liegt rund CHF 23'000 unter dem zulässigen Rahmen. Der Vermieter aus Kriens hat also Spielraum — theoretisch bis zu einer Mieterhöhung von rund 14 Prozent, aufgeteilt über mehrere Jahre und immer mit sauberer Begründung (Referenzzins, Teuerung, Sanierungen). Bei einer Anfechtung durch einen Mieter würde die aktuelle Miete problemlos halten.

Mietzins-Rechner — Ihre Ausgangslage prüfen

Bevor Sie mit Zahlen in eine Anfechtungssituation gehen oder eine Mieterhöhung planen, brauchen Sie den Ausgangswert. Der Rechner unten leistet den ersten Teil: er nimmt die aktuelle Miete und den Stand des Referenzzinssatzes zum letzten Anpassungszeitpunkt und rechnet, was heute korrekt wäre. Für die volle Nettorendite-Rechnung mit indexierten Anlagekosten braucht es das Rechenschema oben — den Rechner nutzen Sie für die Referenzzins- und Teuerungskomponente.

Ergebnis lesen: Wenn die vom Rechner ausgewiesene Miete unter Ihrer aktuellen Miete liegt und Sie in den letzten Jahren keine wertvermehrenden Investitionen dokumentiert haben, ist eine Mietzinssenkung durch den Mieter denkbar. Wenn sie darüber liegt und Sie eine belegbare Rendite-Rechnung haben, ist der Weg für eine Erhöhung offen — sauber begründet über das amtliche Formular nach Art. 269d OR.

Bruttorendite bei Neubauten — die ersten fünf Jahre

Bei neu erstellten Liegenschaften — Bezugsdatum in den letzten fünf Jahren — greift eine andere Regel. Art. 269a lit. c OR erlaubt eine kostendeckende Bruttorendite. Die Rechnung ist einfacher: gesamter Sollmietertrag geteilt durch Anlagekosten. Das Bundesgericht hat auch hier den Zuschlag bei 2 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz angesetzt, solange dieser höchstens 2 Prozent beträgt.

Beispiel: Neubau in Ebikon, Fertigstellung 2024, Anlagekosten CHF 6'800'000 (inkl. Land, Bau, Erschliessung, Nebenkosten). Bei aktuellem Referenzzinssatz und Zuschlag ergibt das eine zulässige Bruttorendite von 3,25 Prozent — CHF 221'000 Sollmietertrag pro Jahr. Diese Zahl steht in den ersten fünf Jahren nach Bezug im Zentrum. Danach kippt die Rechnung auf die Nettorendite-Formel um. Wer als Erstvermieter eines Neubaus zu tief startet, kann später nur mühsam nach oben — deshalb ist die erste Kalkulation wichtig.

Wertvermehrende Investitionen und ihre Wirkung auf die Rendite

Sanierungen sind der Hebel, mit dem Vermieter ihre Rechnungsbasis erhöhen können. Aber nicht jede Investition zählt. Das Bundesgericht unterscheidet zwischen Werterhalt (nicht anrechenbar) und Wertvermehrung (anrechenbar zu 50 bis 70 Prozent). Diese Quote ist die häufigste Streitfrage bei Renovationen.

Die genaue Quote wird im Einzelfall festgelegt. Ein sauber dokumentierter Sanierungsentscheid mit Vorher-Nachher-Fotos, Handwerkerofferten und einer klaren Abgrenzung zwischen "wäre auch ohne Mieterwechsel fällig gewesen" und "verbessert den Standard messbar" hilft. Wer nur mit Pauschal-Rechnungen operiert, verliert die Diskussion vor der Schlichtungsbehörde.

Auch wichtig: Sanierungen sofort in die Anlagekosten aufnehmen und indexiert bereit halten. Wer 2010 die Fassade für CHF 300'000 gemacht hat und den Beleg nicht mehr findet, verliert den Wertvermehrungs-Anteil. Der Ordner mit Sanierungsbelegen ist so wichtig wie der Grundbuchauszug.

Was passiert, wenn der Mieter die Miete anficht

Zwei typische Situationen führen zur Anfechtung. Erstens: der Mieter fechtet den Anfangsmietzins innert 30 Tagen ab Bezug an — etwa weil die Wohnung in einer Gemeinde mit Wohnungsknappheit liegt oder weil der Zins mindestens 10 Prozent über der Vormiete liegt. Zweitens: der Mieter beantragt eine Mietzinssenkung, weil der Referenzzinssatz gesunken ist und die Miete seither nicht angepasst wurde.

In beiden Fällen prüft die Schlichtungsbehörde die Rendite als Vergleichsmassstab. Der Vermieter muss aufbereiten: Anlagekosten mit Belegen, wertvermehrende Investitionen mit Rechnungen, LIK-Faktoren für die Indexierung, aktuelle Betriebs- und Unterhaltskosten. Wer diese Zahlen hat, ist im Vorteil. Wer sie improvisieren muss, verliert Zeit und meistens auch die Sache.

Checkliste vor Vertragsabschluss oder Mieterhöhung

Die Nettorendite-Rechnung ist kein Werkzeug, um die Miete unbegrenzt hochzuziehen. Sie ist der Sicherheitsgurt für den Fall, dass eine Anfechtung kommt. Wer sie hat, verhandelt ruhig. Wer sie nicht hat, verliert auch dann, wenn er im Recht wäre.