Untermiete Schweiz 2026: Wann Vermieter zustimmen müssen, was am Untermietzins zulässig ist und wo die Airbnb-Grenze liegt
Anfang Juli hatte ich innert einer Woche drei Anrufe zum gleichen Thema. Eine Mieterin fragt ob sie ihre Wohnung fürs Auslandsemester untervermieten darf. Ein Mieter will die Zweitwohnung im Sommer über Airbnb weitergeben. Ein STWE-Miteigentümer entdeckt, dass sein Mieter sechs Bewertungen auf Booking.com hat. Drei Fälle, drei Antworten — und ein Gesetzestext, den fast niemand richtig kennt.
Warum Untermiete-Anfragen im Sommer explodieren
Zwischen Ende Juni und Mitte September häufen sich die Untermiete-Anfragen bei mir dreimal so stark wie im Restjahr. Der Grund ist nicht kompliziert: Praktika, Auslandsemester, Sabbaticals, Erasmus, dazu die Airbnb-Saison in den Städten und Ferienregionen. Wer als Vermieter im Kanton Luzern, Zug, Nid- oder Obwalden mehrere Wohnungen hat, bekommt in diesen Wochen mindestens eine Anfrage — meist mit dem freundlichen Zusatz, es sei ja "nur temporär".
Genau da beginnt der Fehler. Viele Vermieter behandeln die Anfrage entweder zu locker ("mach nur, keine Umstände") oder zu hart ("nein, kommt nicht in Frage"). Beides ist falsch. Das Gesetz — Artikel 262 des Obligationenrechts — schreibt Ihnen einen dritten Weg vor: prüfen, entscheiden mit Begründung, dokumentieren. Wer diesen Weg nicht kennt, verliert entweder Kontrolle über die Wohnung oder eine Anfechtung vor der Schlichtungsbehörde.
Zulässiger Zuschlag ohne Begründung
Zuschlag anerkannt für möbliert (BGE)
Kündigungsfrist nach Abmahnung
Der Reflex "Untermiete verbieten wir grundsätzlich" hält übrigens keine juristische Sekunde. Art. 262 OR ist zwingendes Recht — eine Vertragsklausel, die Untermiete pauschal verbietet, ist nichtig. Was gilt, ist einzig der gesetzliche Rahmen. Und der gibt Ihnen mehr Handhabe, als die meisten Vermieter glauben — aber nur, wenn Sie ihn sauber anwenden.
Art. 262 OR: die drei Verweigerungsgründe im Klartext
Der Gesetzestext ist kurz und wird oft überflogen. Das lohnt sich nicht — jedes Wort zählt. Absatz 1 sagt: der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Absatz 2 nennt die drei Gründe, aus denen der Vermieter diese Zustimmung verweigern darf. Absatz 3 regelt, dass der Mieter für das Verhalten des Untermieters wie für sein eigenes einzustehen hat.
Grund a — Bedingungen nicht mitgeteilt
Der Mieter muss dem Vermieter Name des Untermieters, Dauer, Untermietzins, Umfang der überlassenen Räume und ob möbliert bekanntgeben. Weigert er sich, ist die Zustimmung verweigerbar. Praxis-Tipp: verlangen Sie die Angaben schriftlich mit einer 14-Tage-Frist. Kommt bis dahin keine Antwort, ist die Verweigerung sauber begründet.
Grund b — Missbräuchliche Bedingungen
Der häufigste Streitpunkt. Missbräuchlich ist der Untermietzins, wenn er den Hauptmietzins übersteigt, ohne dass dies durch Mehrleistungen des Hauptmieters gerechtfertigt ist. Die Rechtsprechung akzeptiert 3 Prozent oder CHF 100 pro Monat als Toleranz-Marge ohne Begründung. Alles darüber muss sachlich hergeleitet sein — Möblierung, Nebenkostenpauschale, Reinigung.
Grund c — Wesentliche Nachteile
Der Auffangtatbestand. Beispiele: der Hauptmieter zieht faktisch aus und will die Wohnung dauerhaft weitergeben, die Untermiete verändert den Charakter der Wohnung (dauerhafte Kurzzeitvermietung, hohe Fluktuation, Lärm), oder es entstehen Sicherheits- oder Versicherungsprobleme. Der Nachweis liegt beim Vermieter — Vermutungen reichen nicht, konkrete Belege müssen her.
Wichtig ist das Kleingedruckte: die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Sie nicht innerhalb angemessener Frist reagieren. Was "angemessen" heisst, ist Einzelfall — die Rechtsprechung nimmt meist 14 bis 30 Tage an. Wer als Vermieter zu lange schweigt, verliert die Diskussion, bevor sie beginnt. Antworten Sie schriftlich, auch wenn Sie nur nach mehr Informationen fragen.
Zulässiger Untermietzins — 3 Prozent ohne Begründung, 20 Prozent für möbliert
An diesem Punkt scheitern die meisten Untermiete-Situationen. Nicht weil der Zuschlag rechnerisch unklar wäre, sondern weil Hauptmieter beim Kalkulieren zu grosszügig mit sich selbst sind. Die Grundregel: der Untermietzins darf den anteiligen Hauptmietzins nicht übersteigen, sofern der Hauptmieter keine zusätzlichen Leistungen erbringt. Was das konkret heisst, hat die Rechtsprechung in Stufen entwickelt.
| Situation | Zulässiger Zuschlag | Begründung nötig? |
|---|---|---|
| Leere Wohnung, keine Zusatzleistung | bis 3 % oder ca. CHF 100/Monat | Nein — Toleranzmarge |
| Teilmöbliert (Küche, Bett, Schrank) | rund 10 – 15 % | Ja — Möbelinventar mit Zeitwert |
| Voll möbliert und ausgestattet | bis 20 % (BGE-anerkannt) | Ja — Inventar plus Nebenkostenpauschale |
| Voll möbliert plus Reinigung/Service | über 20 % möglich | Ja — Servicevertrag mit Kostenaufstellung |
| Airbnb-Kurzzeit (Tagesbasis) | nicht direkt vergleichbar | Umrechnung auf Monatsschnitt erforderlich |
Die Umrechnung ist der Punkt, an dem viele Airbnb-Rechnungen kippen. Nehmen wir ein Beispiel: eine 3-Zimmer-Wohnung mit Hauptmietzins CHF 1'900 netto wird an 18 Nächten pro Monat für CHF 180 pro Nacht vermietet. Ergebnis: CHF 3'240 Umsatz. Selbst wenn man einen kalkulatorischen Zuschlag von 25 Prozent für Möbel und Reinigung anerkennt, sind zulässig maximal CHF 2'375. Der Rest — rund CHF 865 pro Monat — ist missbräuchlicher Gewinn, den der Vermieter herausverlangen kann.
Rechenbeispiel — 3,5-Zimmer in Emmenbrücke, Sabbatical über 6 Monate
Ein Fall aus der Beratung, anonymisiert. Der Hauptmieter arbeitet als Ingenieur bei einem Luzerner Unternehmen und geht für ein halbes Jahr auf ein Forschungsprojekt nach Kanada. Er möchte seine 3,5-Zimmer-Wohnung an einen Studienkollegen weitervermieten — möbliert, weil er seine Sachen nicht einlagern will.
Ausgangslage
- 3,5-Zimmer, 78 m², Emmenbrücke, Baujahr 1998
- Hauptmietzins netto: CHF 1'680 pro Monat
- Nebenkosten Akonto: CHF 220 pro Monat
- Möblierung: komplett (Küche eingebaut, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Büro)
- Geplanter Untermietzins: CHF 2'200 netto + CHF 220 NK
- Dauer: 1. September 2026 bis 28. Februar 2027 (6 Monate)
Der Vermieter fragt sich: darf ich zustimmen — oder ist der Zuschlag zu hoch?
Rechnung
- Hauptmietzins netto: CHF 1'680
- Zuschlag für volle Möblierung (20 % nach BGE): CHF 336
- Kalkulatorische Abnutzung Möbel (Zeitwert CHF 18'000, 8 Jahre Nutzungsdauer): CHF 187/Monat
- Rechnerisch zulässiger Untermietzins netto: rund CHF 2'050 – 2'200
- Verlangter Untermietzins: CHF 2'200
- Ergebnis: an der oberen Grenze, aber vertretbar
Empfehlung an den Vermieter in diesem Fall: schriftliche Zustimmung erteilen, mit drei Auflagen. Erstens: Möbelinventar als Anhang zur Zustimmung. Zweitens: keine Weiter-Untervermietung durch den Untermieter (Kettenuntermiete). Drittens: klare Befristung — die Zustimmung endet am 28. Februar 2027, danach zieht der Hauptmieter wieder ein oder es braucht eine neue Anfrage. Diese drei Punkte kosten den Vermieter nichts und schützen ihn vor der häufigsten Falle: dass aus der befristeten Untermiete stillschweigend eine dauerhafte wird.
Mietzins-Rechner — die Vergleichsbasis prüfen
Bevor Sie eine Untermiete-Anfrage bewerten, brauchen Sie den aktuellen Stand des Hauptmietzinses. Der Referenzzinssatz ist seit September 2025 bei 1,25 Prozent — wenn Sie diesen Stand in Ihrem Vertrag noch nicht abgebildet haben, ist Ihr Vergleichspunkt bereits verschoben. Der Rechner unten gibt Ihnen den Referenzzins- und teuerungsbereinigten Vergleichswert. Ab dort können Sie den 20-Prozent-Zuschlag für Möblierung sauber ansetzen.
Mietzins-Rechner
Rechnerische Mietzins-Orientierung erstellen
Ihr Mietvertrag
Aktuelle Angaben aus Ihrem Mietvertrag.
Daten werden nicht gespeichert. Berechnung erfolgt lokal im Browser.
Der Rechner zeigt Ihnen, was der Hauptmietzins nach heutigem Referenzzins und Teuerung wäre. Das ist die Basis für die Untermiete-Rechnung. Wenn der aktuelle Hauptmietzins bereits über diesem Wert liegt (weil er vor Referenzzins-Senkungen gebunden wurde), ist der Zuschlag-Spielraum entsprechend kleiner — die Rechnung geht immer vom rechnerisch korrekten, nicht vom vertraglich vereinbarten Hauptmietzins aus.
Airbnb, Booking.com und die Grenze zur Gewerblichkeit
Die Rechtsprechung zur Kurzzeit-Untervermietung hat sich in den letzten Jahren deutlich verschärft. Kern: gelegentliche Airbnb-Vermietung im Rahmen des Wohnzwecks ist toleriert, gewerbliche Nutzung ohne Zustimmung ist ein Kündigungsgrund. Die Unterscheidung ist keine Formel, sondern eine Gesamtbetrachtung. Das Bundesgericht und die kantonalen Obergerichte haben Kriterien entwickelt, die als Prüfliste dienen.
| Kriterium | Gelegentlich (OK) | Gewerblich (Kündigungsgrund) |
|---|---|---|
| Anzahl Nächte pro Jahr | bis ca. 30 – 60 | über 90 |
| Anteil Jahres-Nutzung | bis 25 % | über 50 % |
| Eigennutzung erkennbar | Ja — Wohnzweck bleibt | Nein — reine Renditeobjekt-Nutzung |
| Umsatz | Zusatzeinkommen | Haupteinkommensquelle aus der Wohnung |
| Bewertungen auf Plattform | wenige, saisonal | viele, kontinuierlich |
Die Stadt Bern hat die Debatte 2022 in eine kommunale Regelung überführt — mit über 81 Prozent Ja-Stimmen wurde die Bauordnung angepasst: in der Altstadt darf nicht jede Wohnung mehr als 90 Tage pro Jahr als Ferienwohnung genutzt werden. Der Kanton Zug hat vergleichbare Vorstösse im Kantonsrat behandelt, andere Zentren beobachten die Entwicklung. Für Vermieter bedeutet das: die kommunale Regulierung wird zusätzlich zur mietrechtlichen Zustimmung geprüft. Beides muss stimmen.
Wenn ohne Zustimmung untervermietet wird — der Weg über Art. 257f OR
Sie stellen fest, dass ein Mieter unbewilligt untervermietet — vielleicht durch ein Airbnb-Inserat, vielleicht durch Beobachtungen der Nachbarn, vielleicht durch einen Anruf des Untermieters selbst. Der Reflex, sofort zu kündigen, ist falsch. Das Gesetz verlangt einen klaren Zwei-Stufen-Weg, sonst hält die Kündigung nicht.
Sachverhalt dokumentieren — Screenshots vom Airbnb-Inserat mit Datum, Fotos vom Klingelschild, Zeugenaussagen der Nachbarn schriftlich festhalten. Ohne Beleg keine Abmahnung.
Schriftliche Abmahnung nach Art. 257f Abs. 2 OR — mit klarer Aufforderung, den vertragswidrigen Zustand innert Frist (meist 30 Tage) zu beenden. Per eingeschriebenem Brief, Zustellungsnachweis aufbewahren.
Reaktion abwarten — beendet der Mieter die unerlaubte Untermiete, ist der Fall erledigt. Sie können zusätzlich die Herausgabe des Gewinns nach Art. 423 OR fordern.
Bei Fortsetzung: ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR mit Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende, mit amtlichem Formular.
Bei Anfechtung: Schlichtungsbehörde prüft, ob die Abmahnung klar war, die Frist angemessen und die Fortsetzung nachweisbar. Ohne diese drei Elemente hält die Kündigung nicht.
Der Punkt, an dem Vermieter am häufigsten scheitern, ist die Abmahnung. Sie muss konkret sein — welche Wohnung, welche Handlung, welche Frist, welche Konsequenz. Ein pauschales "bitte Verhalten anpassen" reicht nicht. Und sie muss nachweisbar zugestellt sein. Ohne Zustellungsnachweis läuft die Frist nicht, und die spätere Kündigung wird von der Schlichtungsbehörde zerlegt.
Untermiete einer STWE-Wohnung — zwei Ebenen, ein Miteigentümer
Wenn ein Miteigentümer seine STWE-Wohnung vermietet, laufen zwei Regelwerke nebeneinander. Erstens das Mietrecht, das im Verhältnis Vermieter-Mieter Art. 262 OR anwendet. Zweitens das Stockwerkeigentumsrecht, das im Verhältnis Miteigentümer-Gemeinschaft die Nutzung regelt. Beides muss unabhängig voneinander geprüft werden.
Für die mietrechtliche Ebene gilt: der Miteigentümer als Vermieter unterliegt Art. 262 OR wie jeder andere Vermieter. Anfragen seines Mieters muss er nach den drei Verweigerungsgründen prüfen. Was er in seinem Verhältnis zur Gemeinschaft darf oder nicht darf, ist rechtlich getrennt — aber praktisch verknüpft.
Für die STWE-Ebene gilt: das Reglement der Gemeinschaft kann Ferienwohnungsvermietung an Touristen regeln oder verbieten. Rechtsgrundlage ist Art. 712g ZGB in Verbindung mit dem Reglement, das die Miteigentümer mit der nötigen Mehrheit beschliessen können. Wenn das Reglement Kurzzeitvermietung ausschliesst und ein Mieter über Airbnb vermietet, hat der Miteigentümer ein zusätzliches Problem — nicht nur mit seinem Mieter, sondern mit der Gemeinschaft.
Checkliste — Untermiete-Anfrage sauber prüfen
Schriftliche Anfrage einfordern. Mündliche Anfragen ohne Notiz sind wertlos — verlangen Sie E-Mail oder Brief.
Vollständige Angaben verlangen: Name des Untermieters, Dauer (mit Enddatum), Untermietzins netto und brutto, überlassener Umfang (ganze Wohnung oder Zimmer), Möblierungsstand.
Bei möblierter Vermietung Inventar mit Zeitwerten anfordern — Basis für die 20-Prozent-Zuschlagsprüfung.
Untermietzins gegen zulässigen Rahmen rechnen: Hauptmietzins + max. Zuschlag laut Situationstabelle.
Kommunale Bau- und Zonenordnung prüfen, falls Kurzzeit- oder Touristenvermietung im Raum steht.
Bei STWE-Wohnungen zusätzlich das Reglement prüfen — Kurzzeitvermietung geregelt oder untersagt?
Innert 14 – 30 Tagen schriftlich antworten. Zustimmung mit Auflagen (Inventar, Befristung, kein Airbnb) ist zulässig. Verweigerung mit einem der drei Gründe konkret begründen.
Zustimmung als Aktennotiz zum Mietvertrag ablegen. Wer nachträglich streiten muss, braucht die Papierspur.
Untermiete ist nicht das Problem. Das Problem ist die Untermiete, die niemand aufgeschrieben hat. Wer den Prozess einmal sauber macht — Anfrage, Prüfung, Zustimmung mit Auflagen, Aktennotiz — hat für die nächsten zehn Anfragen einen Ablauf, der in zwanzig Minuten durch ist.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter jede Untermiete zulassen?
Nein — aber Sie brauchen einen der drei gesetzlichen Verweigerungsgründe nach Art. 262 Abs. 2 OR: (a) Ihr Mieter teilt Ihnen die Bedingungen nicht mit, (b) die Bedingungen sind missbräuchlich (insbesondere ein zu hoher Untermietzins), oder (c) Ihnen entstehen wesentliche Nachteile. Ein pauschales Nein ohne einen dieser Gründe hält vor der Schlichtungsbehörde nicht — die Zustimmung gilt dann als erteilt.
Wie viel Zuschlag darf mein Mieter beim Untermietzins nehmen?
Ohne Zusatzleistungen sind rund 3 Prozent oder etwa CHF 100 pro Monat auch ohne Begründung tolerierbar. Alles darüber muss durch konkrete Mehrleistungen gerechtfertigt sein: Möblierung, Nebenkostenpauschale, Reinigung, Verwaltungsaufwand. Für eine voll möblierte Wohnung hat das Bundesgericht einen Zuschlag von rund 20 Prozent als sachlich gerechtfertigt anerkannt. Alles was darüber liegt, gilt als missbräuchlich und ist ein Verweigerungsgrund.
Was passiert, wenn mein Mieter ohne meine Zustimmung untervermietet?
Zwei Schritte. Zuerst schriftliche Abmahnung mit klarer Aufforderung, den vertragswidrigen Zustand innert angemessener Frist zu beseitigen — meist 30 Tage. Setzt der Mieter die unerlaubte Untermiete fort, greift Art. 257f Abs. 3 OR: ausserordentliche Kündigung mit Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende. Zusätzlich kann der Vermieter die Herausgabe des Gewinns aus der unerlaubten Untermiete verlangen.
Zählt Airbnb als Untermiete?
Ja. Ob der Untermieter ein Praktikant für sechs Monate oder ein Tourist für vier Nächte ist, spielt für Art. 262 OR keine Rolle — jede entgeltliche Weitergabe der Wohnung ist Untermiete und braucht Zustimmung. Gelegentliches Airbnb-Vermieten im Rahmen des vertraglich vereinbarten Wohnzwecks wird von einigen Gerichten toleriert. Sobald die Nutzung gewerblich wird — regelmässige Kurzzeit-Vermietung, professionelles Marketing, Umsatzhöhe — ist die Grenze überschritten und der Vermieter kann nach Abmahnung ausserordentlich kündigen.
Muss der Hauptmieter mir den Untermieter namentlich mitteilen?
Ja. Zu den Bedingungen der Untermiete gehören Name des Untermieters, Dauer, Untermietzins, Umfang der überlassenen Räume und ob möbliert. Weigert sich der Hauptmieter, diese Angaben zu liefern, greift der erste Verweigerungsgrund von Art. 262 Abs. 2 lit. a OR direkt. Verlangen Sie die Angaben schriftlich — das schafft die Beweisgrundlage.
Wie lange darf eine Untermiete dauern?
Das Gesetz nennt keine Höchstdauer. Massgebend ist der Wohnzweck: befristet und mit Rückkehrabsicht des Hauptmieters ist unproblematisch, dauerhafte Weitergabe ohne eigene Nutzungsabsicht kann als "wesentlicher Nachteil" nach Art. 262 Abs. 2 lit. c OR gewertet werden — insbesondere wenn der Hauptmieter im Ausland wohnt und die Wohnung faktisch nicht mehr selbst nutzt. In der Praxis werden Sabbaticals von 6 bis 24 Monaten meist als zulässig behandelt.
Was gilt bei Untermiete einer STWE-Wohnung?
Zwei Rechtsebenen laufen nebeneinander. Der Miteigentümer als Vermieter unterliegt Art. 262 OR gegenüber seinem Mieter. Der Miteigentümer als Miteigentümer unterliegt dem STWE-Reglement — dort kann eine Ferienwohnungsvermietung an Dritte über Airbnb geregelt oder verboten sein, gestützt auf Art. 712g ZGB. Zuerst das Reglement prüfen, dann die mietrechtliche Zustimmung. Ein Verstoss gegen das Reglement kann auch zu Klagen anderer Miteigentümer führen.
Kann ich Untermiete im Mietvertrag generell verbieten?
Nein — Art. 262 OR ist zugunsten des Mieters zwingend. Eine Vertragsklausel, die Untermiete pauschal verbietet, ist ungültig. Zulässig ist einzig eine Klausel, die eine Anzeige- oder Zustimmungspflicht wiederholt und die gesetzlichen Verweigerungsgründe konkretisiert. Wer als Vermieter ein absolutes Verbot in den Vertrag schreibt, riskiert, dass diese Klausel im Streitfall wegfällt und die Anfrage ungebremst durchgeht.
Untermiete-Anfrage konkret durchgehen?
30 Minuten, kostenlos, unverbindlich. Wir prüfen die Anfrage, rechnen den zulässigen Zuschlag und formulieren die Zustimmung mit Auflagen — oder die saubere Verweigerung.
Termin vereinbarenTheshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.