Mieter fordert Mietzinssenkung: Die drei Gegenrechnungen, die Vermieter kennen müssen

Ausgangslage: Referenzzins seit fast einem Jahr auf 1,25 %

Am 2. Juni 2026 gab das Bundesamt für Wohnungswesen bekannt: Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent. Damit sitzt der Satz seit dem 2. September 2025 auf dem tiefsten Stand seit seiner Einführung 2008. Für viele Mieter mit älteren Verträgen ist das der Auslöser, um endlich eine Senkung zu verlangen — die nächste Bekanntgabe am 1. September 2026 wird kaum etwas ändern, denn die SNB signalisiert vorerst keine weiteren Leitzins-Bewegungen.

Was in der Bewirtschaftungspraxis passiert: Ich sehe in Luzern und Zug Bestandsverträge mit Basiszinssätzen von 1,75 % oder 2 %. Dort haben Mieter heute einen rechnerischen Senkungsanspruch von rund sechs bis neun Prozent auf den Nettomietzins. Die Frage ist nicht mehr, ob die Begehren kommen. Die Frage ist, ob Sie vorbereitet sind, wenn eines auf Ihrem Tisch liegt.

Wann Mieter Anspruch auf eine Senkung haben

Rechtsgrundlage ist Art. 270a OR. Der Mieter kann eine Herabsetzung verlangen, wenn er annimmt, dass der Vermieter aus einem übersetzten Ertrag Nutzen zieht — insbesondere, weil sich die Kostengrundlagen wesentlich verändert haben. In der Praxis bedeutet das: Der Referenzzinssatz liegt tiefer als bei der letzten Mietzinsanpassung. Pro 0,25-Prozent-Schritt ergibt sich rechnerisch eine Mietzinssenkung von 2,91 Prozent (Art. 13 VMWG).

Das Begehren muss schriftlich erfolgen und begründet sein. Es genügt keine WhatsApp-Nachricht und keine mündliche Bemerkung im Treppenhaus. Fehlt eines der beiden Elemente, ist das Begehren formell mangelhaft — Sie müssen aber trotzdem antworten, sonst laufen Sie in eine unnötige Diskussion vor der Schlichtungsbehörde.

Die Kettenrechnung: was Vermieter oft vergessen

Massgeblich ist nicht der Referenzzinssatz bei Vertragsabschluss, sondern der Satz, der bei der letzten Mietzinsanpassung galt. Das ist der Basiszinssatz. Wer 2020 nach einer Senkung nichts angepasst hat, hat trotzdem den damaligen tieferen Satz als Basis für die nächste Rechnung.

Das klingt wie eine Formalie. Ist es aber nicht. In der Zentralschweiz sehe ich häufig Vermieter, die ihren Basiszinssatz nicht kennen und sich auf die Vertragsangaben stützen. Wenn Sie zwischenzeitlich Mieterhöhungen wegen Sanierungen oder Teuerung geltend gemacht haben, ist die Kette länger. Jeder Schritt zählt, und jeder Schritt braucht einen Beleg. Ohne saubere Dokumentation verlieren Sie vor der Schlichtungsbehörde selbst dann, wenn die Sache materiell auf Ihrer Seite liegt.

Gegenrechnung 1: Teuerungsausgleich (40 % der LIK-Entwicklung)

Nach Art. 269a lit. e OR und Art. 16 VMWG dürfen Vermieter 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung seit der letzten Anpassung auf das risikotragende Kapital überwälzen. Massgeblich ist der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) des BFS.

Das ist meist der stärkste Hebel gegen ein Senkungsbegehren. Seit dem letzten Zinssenkungs-Schritt sind je nach Vertragsalter zwei bis vier Prozent LIK-Teuerung aufgelaufen. Davon 40 Prozent — also 0,8 bis 1,6 Prozent Mietzinssteigerung — dürfen Sie gegenrechnen. Bei mehreren Jahren ohne Anpassung kann die Teuerungswirkung die Zinssenkung vollständig neutralisieren.

Gegenrechnung 2: Allgemeine Kostensteigerung

Nach Art. 269a lit. b OR und Art. 12 VMWG sind gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten anrechenbar. Konkret gemeint sind Wasser- und Abwassergebühren, Kehricht, Gebäudeversicherung, Baurechtszinsen, Verwaltungskosten und laufende Unterhaltskosten.

Die meisten kantonalen Schlichtungsbehörden akzeptieren eine Pauschale von 0,5 Prozent pro Jahr seit der letzten Anpassung. Einige Kantone rechnen mit 0,25 Prozent, andere verlangen einen konkreten Nachweis. Für Luzern und Zug hat sich die 0,5-Prozent-Regel etabliert. Wichtig: Die Pauschale ist widerlegbar. Wenn der Mieter beweist, dass Ihre Kosten in Wirklichkeit gefallen sind (etwa durch Wechsel des Versicherungsanbieters), zieht die Pauschale nicht mehr.

Rechnen Sie die zulässige Miete jetzt selbst

Bevor Sie in die dritte Gegenrechnung einsteigen: Verschaffen Sie sich einen Zwischenstand. Der Rechner unten kombiniert Zinssenkung, Teuerung und Kostensteigerung in einem Schritt. Sie geben die aktuelle Miete, den Basiszinssatz und das Anpassungsdatum ein — und sehen sofort, ob am Ende ein Senkungs-, ein Erhöhungs- oder ein Neutralanspruch übrig bleibt.

Gegenrechnung 3: Wertvermehrende Investitionen

Der stärkste, aber auch anspruchsvollste Hebel: Grössere Sanierungen dürfen zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen abgerechnet werden (Art. 14 VMWG). Der Rest gilt als werterhaltender Unterhalt und ist über die laufende Miete bereits abgegolten.

Klassische Kandidaten: Fensterersatz, Heizungserneuerung, Fassadendämmung, Küchen- oder Badsanierung. Der wertvermehrende Anteil wird verzinst (üblich sind Referenzzins plus 0,5 Prozent) und über die Nutzungsdauer amortisiert. Wichtig ist die Ankündigung: Sanierungsbedingte Mietzinserhöhungen müssen spätestens zehn Tage vor Baubeginn schriftlich mit amtlichem Formular angekündigt werden. Nachträgliche Verrechnungen im Rahmen eines Senkungsbegehrens sind rechtlich zulässig, aber schwerer durchzusetzen.

Rechenbeispiel: Eine 3,5-Zimmer-Wohnung in Luzern

Angenommen, Sie vermieten eine 3,5-Zimmer-Wohnung in Luzern für 1'850 Franken netto pro Monat. Die letzte Mietzinsanpassung war im Mai 2022. Damaliger Basiszinssatz: 1,25 Prozent. Damaliger LIK-Wert: 102,4 Punkte. Heutiger LIK-Wert im Juni 2026: rund 108,1 Punkte (Quelle: BFS).

Bei einer Wohnung mit letzter Anpassung 2019 und damaligem Basiszinssatz 1,75 Prozent sähe das anders aus: Die Zinssenkung um zwei Schritte ergäbe einen Senkungsanspruch von 5,82 Prozent. Teuerung (2019 → 2026: +8 % LIK × 40 %) und Kostensteigerung (7 Jahre × 0,5 %) kompensieren zusammen rund 6,7 Prozent — der Mieter erhält netto keine Senkung, weil die Gegenrechnung höher ist als sein Anspruch. Dafür können Sie im gleichen Zug die 0,88-Prozent-Reserve für später vorbehalten.

Fünf-Schritte-Playbook, wenn das Begehren kommt

Die häufigsten Fehler der Vermieterseite

Was ich in den Schlichtungsakten immer wieder sehe: Vermieter, die das Begehren ignorieren und dann überrascht sind, wenn die Schlichtungsbehörde die volle Senkung durchsetzt. Vermieter, die telefonisch zusagen und schriftlich nichts dokumentieren. Vermieter, die zwar rechnen, aber die Teuerung oder die Kostensteigerungs-Pauschale vergessen. Und Vermieter, die eine Sanierung geltend machen wollen, ohne die Rechnungen und die werterhaltende Abgrenzung parat zu haben.

Diese Fehler kosten Geld. Bei einer Miete von 1'800 Franken macht eine ungerechtfertigte Senkung um 5,82 Prozent knapp 105 Franken pro Monat aus — hochgerechnet auf zehn Jahre sind das über 12'000 Franken pro Wohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen wären das rund 100'000 Franken, die schlicht durch mangelhafte Antwortdisziplin verloren gehen. Für die formellen Grundlagen der ordentlichen Mietzinsanpassung habe ich den Guide zur Mietzinserhöhung geschrieben — die gleiche Rechenlogik gilt in umgekehrter Richtung.